Việc Khách hàng vay tiền của Ngân hàng để trả một phần tiền mua nhà (căn hộ) cho Chủ đầu tư là chuyện bình thường trong giao dịch bất động sản. Theo đó, Khách hàng sẽ thanh toán một phần (thông thường tối thiểu 30%) giá trị bất động sản bằng tiền tự có của khách hàng trong những đợt thanh toán đầu tiên, còn phần (thông thường dưới 70%) còn lại, Ngân hàng sẽ thanh toán trực tiếp cho Chủ đầu tư.
>> Hợp đồng góp vốn kinh doanh
>> Hợp đồng Hợp tác (Ngân hàng - Chủ đầu tư)
>> Biên bản Hợp tác Ba bên (Ngân hàng - Chủ đầu tư - Khách hàng)
 |
| Các điều khoản với Ngân hàng luôn cứng nhắc và bất lợi cho người tham gia giao dịch |
- Hợp đồng mua bán nhà giữa Chủ đầu tư và Khách hàng;
- Hợp đồng hợp tác giữa Ngân hàng và Chủ đầu tư (nếu có);
- Hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng và Khách hàng;
- Hợp đồng Hợp tác ba bên giữa Ngân Hàng, Chủ Đầu tư và Khách hàng;
- Hợp đồng thế chấp nhà giữa Ngân hàng và Khách hàng;
Trong bài viết này, xin đề cập đến một số vấn đề pháp lý cần lưu ý khi tham đàm phán, ký kết các Hợp đồng Hợp tác ba bên (Ngân hàng, Chủ Đầu tư, Khách hàng) và các vấn đề liên quan, cụ thể các vấn đề cần lưu ý như sau:
- Thời hạn khách hàng được quyền chuyển nhượng lại Hợp đồng mua bán nhà cho người khác kể từ ngày khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ đối với Ngân hàng. Thông thường được quy định như sau:
“Khách Hàng chủ động tìm kiếm và đề nghị người nhận chuyển nhượng Tài Sản Thế Chấp (khi vi phạm Hợp đồng Tín dụng dẫn đến xử lý Tài sản thế chấp) :Nếu thời hạn quá ngắn, dẫn đến việc tìm kiếm khách hàng khó khăn có thể ảnh hưởng đến mức giá được giao dịch, hoặc nếu không giao dịch được thì khi Ngân hàng “phát mãi” thì giá bán thông thường sẽ thấp hơn thị trường từ 15-25% giá trị.
Khách Hàng sẽ có quyền chủ động tìm kiếm và đề nghị người nhận chuyển nhượng Tài Sản Thế Chấp trong vòng 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày nhận được Thông Báo Xử Lý Tài Sản Thế Chấp với điều kiện là giá bán Tài Sản Thế Chấp và các thoả thuận khác về mua bán Tài Sản Thế Chấp phải được thông báo trước cho Ngân Hàng và được chấp thuận bằng văn bản Ngân Hàng.
Người nhận chuyển nhượng cam kết kế thừa các quyền và nghĩa vụ của Khách Hàng quy định tại Hợp đồng mua bán nhà.”
- Giá bán mà Ngân hàng hoặc Chủ đầu tư thực hiện bán cho người khác nếu như khách hàng không tìm được người mua trong một thời gian được ấn định. Để đảm báo khách quan và đảm bảo quyền lợi cho khách hàng là người mua cũ thì Chủ đầu tư nên đề nghị mức giá chuyển nhượng ở đây phải không vướt quá +/- X% so với giá trong Hợp đồng mua bán, sau đó nếu quá thời hạn Y ngày mà không bán được thì sẽ được giảm tiếp thêm một tỷ lệ là X1%. Ngoài ra, nếu giá thấp hơn X% (hoặc X1%) thì cần phải được sự đồng ý bằng văn bản của Khách Hàng.
- Lưu ý đối với Chủ đầu tư khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ tại Hợp đồng tín dụng (không thanh toán nợ đến hạn) dẫn đến việc Ngân hàng không thanh toán tiền mua nhà của khách hàng cho Chủ đầu tư thì về nguyên tắc Ngân hàng sẽ thông báo đến chủ đầu tư và 2 bên sẽ thực hiện việc xử lý tài sản theo một trong các phương án đã được thỏa thuận trước tại HĐHTBB. Nhưng có thể vì một/ một số lý do khách quan lẫn chủ quan (như Ngân Hàng bận việc, thỏa thuận “ngầm” giãn nợ cho khách, không cấp bách giải quyết vì để càng lâu thì vẫn thu được nợ quá hạn nhiều, …) mà Ngân hàng chưa có hướng giải quyết, thì lúc này nếu không có thỏa thuận cụ thể thì Chủ đầu tư sẽ không có cơ chế xử lý Tài sản được ảnh hưởng đến nguồn thu để thực hiện dự án. Vì thế Chủ đầu tư nên thỏa thuận trong Hợp đồng hợp tác ba bên một điều khoản mang tính dẫn chiếu về việc vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo Hợp đồng mua bán nhà và đề cập đến quyền xử lý bất động sản và có thể miễn trừ một số nghĩa vụ đối với Ngân hàng nếu quá một mốc thời gian nhất định. Cụ thể như:
“ Quyền Xử lý Tài Sản Thế Chấp của Chủ Đầu Tư- Sự mâu thuẫn giữa các Hợp đồng, quan trọng nhất là sự mâu thuẫn giữa Hợp đồng mua bán nhà và Hợp đồng hợp tác ba bên về việc xử lý vi phạm đối với Khách hàng: Trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa các hợp đồng thì trên nguyên tắc sẽ áp dụng các thỏa thuận tại Hợp đồng hợp tác ba bên vì Hợp đồng hợp tác ba bên được ký kết bởi ba chủ thể, có nghĩa là cam kết của hai chủ thể bất kỳ đối với chủ thể còn lại vì thế trong trường hợp hợp đồng mua bán (giữa Chủ đầu tư và Khách hàng) có thỏa thuận điều gì khác hoặc gây bất lợi cho Ngân hàng so với Hợp đồng hợp tác ba bên thì điều khoản tại HĐHTBB sẽ được ưu tiên áp dụng. Vì thế khi soạn thỏa HĐHTBB, Chủ đầu tư cần lưu ý những thỏa thuận liên quan đến việc quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là các quyền của Ngân hàng trong vấn đề xử lý tài sản là bất động sản đã thế chấp. Bên cạnh đó, để thống nhất, các bên có thể thỏa thuận nội dung này vào HĐHTBB để tránh tranh chấp về sau:
Trong bất kỳ trường hợp nào mà ảnh hưởng đến việc thanh toán theo Hợp đồng mua bán nhà hoặc Ngân Hàng không có các thông báo theo như khoản […] Điều […] trong thời hạn […] ngày kể từ ngày phải thực hiện nghĩa vụ thành toán theo Hợp đồng mua bán nhà thì Chủ đầu tư có quyền chấm dứt hợp đồng mua bán nhà với Khách hàng và miễn trừ các nghĩa vụ với Ngân Hàng. Chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng mua bán nhà với Khách hàng sau đó bán, chuyển nhượng lại tài sản cho người khác. Sau khi nhận đầy đủ số tiền thanh toán từ người mua/ người nhận chuyển nhượng mới, Chủ đầu tư trừ đi số tiền phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại, phần giá trị còn thiếu và các khoản phí khác (nếu có) theo quy định của Hợp đồng mua bán nhà và Chủ đầu tư có nghĩa vụ hoàn trả toàn bố số tiền còn lại của khách hàng bằng cách chuyển toàn bộ số tiền mà Khách hàng được nhận lại theo thoả thuận trên Hợp đồng mua bán nhà vào tài khoản của Khách hàng mở tại Ngân Hàng để Ngân Hàng thu hồi nợ gốc, lãi và phí phát sinh (nếu có).”
“Trong trường hợp Hợp Đồng Mua Bán Nhà và Hợp Đồng này có quy định khác nhau về cùng một nội dung bao gồm nhưng không giới hạn ở nội dung Điều 4 Hợp Đồng này thì ưu tiên áp dụng quy định tại Hợp đồng này.”- Quyền lợi của khách hàng: Thông thường trong các giao dịch hai/ba bên giữa Khách hàng với Ngân hàng hoặc/và Chủ đầu tư thì Khách hàng tham gia với xuất phát điểm là bên tham gia sau (mọi việc đã được “sắp xếp”) nên các điều khoản dường như đã quy định cứng và trở thành “Hợp đồng mẫu” khó có khả năng sửa đổi. Vì thế cần lưu ý:
+ Đối với Chủ đầu tư: Cần lưu ý đến quyền lời cơ bản của khách hàng, vì thử nghĩ với một HĐHTBB mà Khách hàng quá bị ép thì liệu khi đang tham khảo mua nhà thì khách hàng liệu có an tâm không? Khi đó nếu có sản phẩm thay thế của đối thủ thì khách hàng sẽ mua bến khác ngay.
+ Đối với Khách hàng: Đối với một số vấn đề cơ bản và quan trọng mà thấy bất lợi thì hoàn toàn có quyền đề xuất với Chủ đầu tư để Chủ đầu tư thỏa thuận lại với Ngân hàng và thay đổi điều khoản đó, tuy không phải điều khoản nào cũng thay đổi được nhưng việc thỏa thuận lại là hoàn toàn có thể xảy ra dựa trên cung cầu thị trường, vị thế của các bên. Đối với những Hợp đồng nào quá bất lợi thì nên khuyên khách hàng không nên quá “mù quáng” mà bất chấp tất cả. Lúc này nên tham khảo đến một vài dự án khác xem sao.
+ Quyền chuyển nhượng lại Hợp đồng mua bán nhà là một điều khoản cơ bản của khách hàng cần lưu ý: Vì Bất động sản đã thế chấp với Ngân hàng nên không dễ gì mà thực hiện chuyển nhượng, trong trường hợp này Bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán đủ số tiền mà Khách hàng đã vay của Ngân hàng thì Ngân hàng mới chấp nhận.
- Phần vi phạm: Ngoài ra các bên cần lưu ý thêm phần vi phạm của khách hàng (vi phạm Hợp đồng tín dụng hoặc Hợp đồng mua bán nhà), vi phạm của Chủ đầu tư trong Hợp đồng mua bán nhà (chậm tiến độ, khách hàng phát hiện chất lượng công trình kém, tình trạng pháp lý, …).
0 comments:
Post a Comment